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今年,叠墅产品特别火爆。原因有两个:

一是受限墅令影响,独栋、联排、合院等低密产品逐渐退出一手房市场舞台,而叠墅成了高压*策下的必然出路;

二是经历了一场疫情,很多人的居住观念被革新了,大家更向往有天有地的别墅生活。叠墅由于总价可控,性价比高,成了很多中产客户的购房 。

明源君发现,自从年回归市场,经过几年发展,叠墅产品越来越成熟了,市场上涌现了不少 的叠墅项目。那么,现在市场上 的叠墅产品都进化到什么程度了?今天,明源君结合标杆案例,帮大家做一个梳理,希望给你们的叠墅产品开发带来一些启发。

重点打造户外庭院

多场景提升墅感

对于客户而言,以前向往别墅,更多因为住别墅是社会身份的象征。但经历疫情之后,很多客户对别墅的需求从“身份认同”回归到了“居住品质。

年初疫情隔离期间,大家之所以想买别墅,除了别墅容积率低,更安全,更重要的是别墅有花园,而且拥有超多功能空间。当高层住户只能困在高楼里吃饭、睡觉、看新闻,想方设法打发时间时,别墅住户可以在自家花园种花种草,喝茶聊天,烧烤派对,享受着大多数客户向往的“有天有地有院子”的生活。

为此,很多叠墅产品的打造重点已经从户型空间逐渐转向户外庭院。从市场上来看,主要有以下几种设计手法。

种是户内空间让位于庭院空间,围绕庭院反向设计户型。

传统叠墅设计都是从内向外设计,非常注重户内空间。比如中叠有些项目为了充分拓展内部空间,提升功能性,可能会将庭院或露台面积切割得很碎,面积很小,导致户外空间实用性较差。

▲传统中叠庭院形式

郑州绿地有个项目,整个建筑设计的重点是院落空间,建筑的中上层体量前后拉开,留出院落空间,这样上中下叠都有更大更完整的庭院。

比如中叠户型留出26平完整的庭院空间后,户内客餐厅变成了L型布局,但公区和庭院的关系也变得更加融合,互动性更强。当孩子在院子里玩耍,父母在客餐厅抬头就能看到,更加放心。而且由于庭院面积更集中更完整,空间可能性更高,一家人可以在庭院家庭聚餐、带孩子玩游戏、养花种植等等。

▲集中式庭院形式,图源:UA尤安设计

蓝城嘉兴某项目同样秉持了相同的设计理念。该项目将传统叠墅与中式合院相结合,下叠户型与中式合院相近,拥有超大庭院空间。

为了让上叠也能拥有同款庭院,建筑师将上叠的南部缩进形成主庭院,并在围合面设置开阔的景窗和花窗。

▲中式叠院剖面图,图源大象设计

这样一来,上叠住户也拥有了超大庭院,大大提升了上叠户型的墅感体验。

▲上叠庭院实景,来源:大象设计

上叠户型空间围绕庭院形成倒L型布局,整个公区看出去就是空中庭院,通过大面积玻璃使用,形成引景入室的效果。

▲㎡上叠户型图,图源:大象设计

据大象设计介绍,项目部分下叠户型设计了负一层及下沉庭院,较大进深的体量为上叠户型创造了更大的基底。

第二种是创新叠加模式,释放上叠露台空间,增加附加值。

传统叠墅一般采用垂直叠加的模式,也是常见的两层一跃。但这种叠加模式下,会存在上叠和中叠价值不如下叠的情况。比如上叠户型虽然会送露台或阁楼,但露台面积一般较小,而阁楼实用性欠缺。

现在很多项目采用品字型叠加组合模式,下叠(或中下叠)仍然是上下两层一跃,左右对称,共有两户人家,而上叠采用大平层模式,只有一户,以此放大露台空间,增加上叠附加值。

比如上海融创有个叠墅项目就采用了这种叠加模式。面宽和露台都有很大提升,原本两户人家分享的露台空间,变成了一户住户独享,露台进深将近4米,实现了真正意义上的露天花园。

中铁在四川有个叠墅项目,同样采用了品字造型叠加模式,一栋楼共5户人家,中下叠呈对称分布,上叠则只有一户。

上叠建筑面积平米,庭院加上露台等赠送面积达到平,最终使用面积高达平米,上叠一层露台面积达到平,二层同样拥有30平米的露台。

▲上叠一层、二层户型图

这种设计对户型面宽提升也非常明显,这个项目客餐厅宽度达到10米,客厅做了6.6米挑高,空间非常阔绰,别墅感强烈。

第三种是通过下沉式及抬高设计,为中叠户型增加地面花园。

因为中叠一向是叠墅设计中 的难点,一般根据定位不同,项目对中叠的处理手法也有所不同。

改善型叠墅会直接做4层叠墅,直接摒弃缺乏亮点的中叠产品,容积率降低,舒适度提高,但会牺牲一定货值。

而有些6F叠墅,则将3层和4层单独做成平层,主动降低产品溢价率,用增加产品多样性的方式保证去化。

▲图源:云翔国际

还有些项目会通过赠送入户庭院、地下空间来提高中叠价值,但入户庭院和地下空间都会存在使用不便利的痛点。

有些项目将中叠户型单边做了抬高设计,将地面抬高到与一层平齐,这样中叠也能拥有超大入户花园。比如中铁在成都有个项目,就采用了这样的设计。

中叠建筑面积平米,加上入户花园和二层露台的赠送面积,使用面积达到平米。入户花园共50多平,能容纳全家人同时活动,即便全家人宅在家里,都能找到各自的乐趣。

▲中叠一层平面图

▲中叠二层平面图

中叠二层为静区,南北两侧都带有超大露台。晚上可以在露台赏月品茶。真正实现了有天有地的美好生活。

第四种是通过纵向空间的拓展,提高动区占比。

比如市场上出现不少“3+3”的户型设计,即整个建筑层数有6层,但实际上只有上下叠两户,上下叠均拥有三层南向开间,上叠有露台,下叠带庭院。比如北京中海有个项目地上建筑有5层,下叠赠送负一层,上叠送屋顶。

▲中海某项目㎡户型示意图

比如上叠户型中,一层是动区和老人房,二层是静区,包括超大主卧套间和次卧,三层是次卧、茶室、花园,加上地下空间两层空间,整个户型拥有超多室内和户外活动空间,完全能满足全家人娱乐休闲需求。

▲北京中海叠墅㎡上叠户型,图源:搜建筑

第五种是通过延伸景观面,让院落与建筑进行L形、C形嵌套。这样能极大提升下叠住户庭院生活的体验感。这是UA尤安设计提出的延展式庭院设计手法,值得借鉴。

比如这套面积.79平米的下叠户型,通过三边院设计形成34.9米景观延展面,庭院面积 达到平米,非常惊人。

▲下叠户型.79平米,图源:UA尤安设计

户型布局

面宽与尺度是敏感点

除了通过升露台和庭院提升墅感,在户型设计上,面宽、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。

一、通过创新设计增加面宽,提高舒适度

以前市场上叠墅户型大多是单层2开间,基本可以保证客餐厅和两个卧室的南向采光,舒适度尚可。

对于改善型叠墅,大面宽短进深三开间朝南一般是标配,或者上下两层可以保证5-6个开间朝南。当然,同面积段大面宽产品在采光和通透性上都会更优越,更具有竞争力。因此,为了增大面宽,很多项目也在积极做各种尝试。

一种做法是首层采用横厅设计,增大面宽。以重庆保利堂悦为例,采用横厅设计,面宽8米,中上叠南北通透,同时享有双向景观,景观面大,舒适度较高。

另外是采用咬合式设计,层层叠上,奇偶层相互咬合向上排布。这样其中一层面宽可以尽量做大。

比如金地有个项目,为地上6+1层的设计,采用“咬合”的方式,方户型,可实现5开间同时朝南, 的南向面宽可以做到约17米,极大提升居住体验。

还有将中叠或上叠打造成大平层模式的户型,面宽就去到大平层产品的程度了。

▲上海融创某叠墅C户型,一层平面图,图源:DIA设计

▲C户型,二层平面图,图源:DIA设计

二、户型布局动静分明,强调户内户外景观互动

传统叠墅户型面积比较小,户型布局大多采用动静分区。

部分面积较大的改善型叠墅,一般会将老人房设置在一楼,因为老人爬上爬下不方便,而且在一层能更亲近自然,使用庭院空间更便利。

对于动区设计,跟高层产品设计趋向一致,强调社交和多功能活动区。同时非常注重户内户外的交互,一般公区都会面向庭院,通过大面积玻璃窗引景入室,增强别墅感。

三、提高赠送,增加附加值

叠墅产品面积可控,总价可控,大多项目户型面积都在平左右,这个面积段要做出真正的别墅,难度非常高,高赠送成了很多项目发力的重点。赠送空间一般为露台、入户花园、地下空间等。

比如上文提到的蓝城项目,㎡下叠住户可享有5个户外庭院空间,每个庭院面积都不小,赠送率高。

▲图源:大象设计

还有北京中海叠墅项目,赠送面积能达到多㎡,包括庭院、地下空间、庭院等空间,对客户而言,杀伤力非常大。

▲中海叠墅下叠户型,图源:搜建筑

再比如,云翔国际研发的5墅产品,上中下叠都有高赠送,下叠不光有车位空间,还有下沉庭院、多功能空间赠送,性价比超高。

▲图源:云翔国际

提升叠墅产品力的其他要素

除了上文提到的户外空间和户型设计,其实叠墅还有很多关键要素能很好提高产品力,比如外立面、入户和交通方式、配套等。

一、入户及交通方式:电梯成标配

传统叠墅产品在电梯配置数量上有巨大差异,有的项目只有楼梯,有上、中、下叠公用一部电梯,有下叠不设电梯,中上叠设电梯,还有户户设有私家电梯的。

但现在看来,未来室内楼梯和电梯会成为标配。有些经济型叠墅只设一部电梯,私密性会有所欠缺,大部分改善项目都设有私家电梯。

比如,万科济南某叠墅项目每户都配有私家电梯,而且电梯每层都停靠,照顾到老人不方便爬楼梯的需求。而且项目后期还是带电梯交付,为业主节省了不少时间和成本。

二、高颜值外立面提高品质感

高颜值外立面对于叠墅的溢价是不言而喻的。绿城的产品就是典型案例。

从市场上看,叠墅产品大多采用现代简约风,外立面简约、平整,有些偏高端的项目,还会加入装饰性线条,让建筑显得现代而时尚。

此外,窗墙比不但提升产品颜值,对于室内采光也大有裨益。一般住宅的窗墙比大约为0.2-0.25,而很多项目为了提升品质感,会将墙比提升到更高比例。

三、通过创新设计,提升产品私密性

私密性向来都是叠墅 痛点。比如上叠业主站在阳台能把下叠庭院看得一清二楚,自家阳台也容易被邻居一览无余。如何解决呢?

首先,可以采用绿篱加铁艺,隔断左右户视线,保护了一楼住户的私密性。

▲杭州雲栖桃花源实景图

其次,中叠、上叠可采用左右分户的阳台栅栏,保护左右邻居的私密性。例如绿城会以双层金属栅栏墙体做阻隔,这样业主站在阳台也看不见彼此,避免了尴尬。

第三,绿城还会在阳台上沿特别外挑约0.6米的披檐。

从上叠看下来,遮住了下叠的部分庭院,这样能很好地保护下叠隐私。



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