海珠西霸主中海地产，9月又要推新盘。
继三观（观澜府、观云府、观澔府）和江泰里之后，来了个中海映澜台。
前两盘业绩不错，尤其是中海观澜府，更是创造了“凭Ipad清盘”的销售奇迹。
然而年下半年之后广州楼市急转直下，后续新盘处境就比较尴尬了。
映澜台的入市，能否帮中海重新激活广州人的购买热情呢？
验资万看房，建面约-㎡的大平层，吹风价10-13万/㎡起步，注定了中海映澜台只是少数人的热闹。
这个少数，不是一般意义上的，而是购房者中的少数。统计数据显示，年前7个月，广州商品房成交总价-万只有套，占3.19%；总价万以上有套，只占1.09%。
年1-7月广州楼市成交数据
即便只按10万/平计算，中海映澜台 总价也在0万以上，首付万，是广州最常见的改善需求预算全款。
所以，映澜台设置这个验资门槛也很合理。挡掉普通客户，筛选优质客源再集中精力去攻克。
好钢要用在刀刃上，抛弃刚需盘那种广撒网的思路，这样划算，更还显得项目与众不同，有“腔调”。
项目旁的中海观澜府已接近交房
至于目标客群会不会有这种享受这种尊贵服务呢？我不知道，探长离成为映澜台业主还有亿点点距离。
今年琶洲南TOD的大卖，让大家见识了广州人恐怖的潜在购买力。卖得不好的豪宅项目，有时候真不能只怪市场差。
高净值客户身边从不缺狗头*师，傻白甜式买房的阶段早已过去，地段和产品很重要，这点毋庸置疑。
映澜台想给富人们讲好这个故事，有几个角度可以展开。
1，纯粹。这里说的纯粹，不仅仅是产品的纯粹，也是江景的纯粹。
作为盘踞在珠江口的城市，广州江景房不少，尤其是海珠区，但离后航道不到百米的真一线江景豪宅，屈指可数。
2，稀缺。清一色超豪宅户型产品，在海珠不多，在广州也不多。
3，地段。广州CBD中轴，与珠江新城、琶洲CBD距离适中，还是海珠创新湾的C位。
4，石溪旧改的利好。搞好了，海珠南洲-东晓南就不是现在鱼龙混杂的局面了。
中心区核心地段，还是能吸引到部分产业新贵的。
广州珠江沿岸高质量发展建设规划
这些都是映澜台的优点，也是很容易被人诟病的地方。
比如说地段，大尺度上它是广州核心区域，小尺度上则是海珠犄角嘎达，有点偏安一隅的味道。
新钱认琶洲西，老钱认珠城核心。周边能拿的出手的，只有一个世界五百强白云山星群：老友，来杯冰广式夏桑菊特调降降火。
中海映澜台景观/广州房产
更大的问题在于，江景虽好，但映澜台目前周边界面确实太差了，一整个被石溪村包围住。
“出门非洲，进门欧洲。”，这句话用来一般形容远郊项目小区内外的落差，但放在映澜台身上也不违和。尤其是你进营销中心前，要穿过的小道和厂房仓库区， 观感且不说差吧，起码很难令人愉悦。
进入销售中心的小路
石溪村和佳兆业的孽缘还在继续，但是所有人都知道，这俩不可能走到 的。
所以寄希望于石溪村旧改来提升周边城市界面，估计3-5年都不会有太大的改变。房地产不再是突飞猛进的行业了，石溪村这种航母级别的旧改更是不容易。
石溪村仓库厂房
一个极具参考价值的例子就是隔壁的难兄难弟：珠光主导的沥滘旧改，今年才终于推出首期项目珠光·海珠新城，销售业绩一言难尽。
这两个村占据了海珠创新湾最核心的地段、江景资源，但旧改利益牵涉面也是最广的，所以每推进一步都要花费九牛二虎之力。
尴尬的是，佳兆业和珠光现金流都不是那么坚挺，尤其是前者一度暴雷，海珠区府也头疼：请神容易送神难。
有这两大不稳定因素在，大家对海珠创新湾的期待值自然不会太高。
中海在海珠不缺操盘经验，远的有滨江中的中海名都以及海珠西的二手顶流光大花园-中海锦榕湾，一个市场认可度较高的标杆项目。
目前，该盘 二手成交价已经上到约8.2万/平。站稳8万梯队,上到9万/平只是时间问题。
中海锦榕湾成交纪录/贝壳
这只是海珠西的普通小区，地段和景观资源完全不如映澜台，价格却一直很稳。后者是江景大平层，实力更强，销售透露项目硬装、软装几乎是高定款，不用担心交标问题。
扎堆的中海项目
所以映澜台溢价一两万，冲上10万/平并不过分。尴尬的点在于，虽然映澜台下限不低，但房价天花板市场现在还是还摸不准的。
珠城豪宅的确定性在于产品和设计虽老，但配套一切都是成熟的，核心价值坚不可摧。同样的价位你随便挑一套，几乎可以肯定，5年房价涨幅不会太差。
中海映澜台项目平面图规划
映澜台的产品力和江景虽然很 ，但产业和城市面貌5年后大概率不会有很大改观，跟别提酝酿出类似珠城周边 的商圈氛围了，没个十年以上都没戏。
中海映澜台附近的瑞宝市场
之前去看观澜府时销售提到，周边有广百海港城、10号线大干围地铁上盖商业规划、主打休闲娱乐的环岛路等等，饼画得很大，但这些都不是现成的，说服力只限于个体的认可度，差异性很大，市场无法达成共识。
从资产保值、投资收益的角度看，真正的业主对产品、江景的感性偏好会不会压倒理性呢？探长不敢轻易论断，我们留给时间去见证。
广州珠江沿岸高质量发展建设，海珠后航道是分量很重的一环。中海花重金砸出的观澜府、观澔府和映澜台自然不会差。
中海观澜府建设进度
到了项目这个价位，拼的就是认知和魄力了。套房并不多，慢慢卖也还行，中海不缺这点钱，最重要的是要如何讲好这个故事。
探长对中海的产品力向来有信心，但问题的关键并不在开发商、也不于项目，而在于外部环境。
江景豪宅这个故事，需要一些新的叙事元素，才能走出当下的困境。
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