董莹/文经过几十年快速的城市扩容，城市的边界拓展，形成了诸多区域型商业中心，至此，大多数城市的区域商圈格局也基本定型。未来，随着城市发展换挡，提升品质，强调发展的质量，再加之中等收入群体扩容、城市居民消费升级进一步深化，城市对商业配套设施有着更高水平、更精细、更深入的需求，这决定了未来社区商圈的发展具有广阔的市场空间，社区型商业中心成为市场竞争新蓝海，迎来了*金发展期，社区型商业中心将成为商业地产不可忽视的重要产品类型，是未来购物中心的发展重点。
对社区型商业中心而言，无论是新建的购物中心项目，还是城区内老旧的小体量商业体改造而来，一般都位于人口相对密集的区域，好的地段带来的是相对稳定的客户群体，消费需求较为刚性，商业项目经营的稳定性强，风险比较低。发展这一类项目有利于发展商在提升项目数量、扩张规模的同时，兼顾控制经营风险的目标，从而实现快速稳健的发展。
社区型商业中心主要满足3km甚至是1.5km范围内客群的需求，消费特征是高频、刚需、便捷，形成高频率的复购，全方位深度满足生活需求，顺应不断壮大的中等收入群体的消费升级趋势，强化体验感、社交性和文化性，植入娱乐、运动、休闲功能，构建社区社交生活场景，塑造社区服务体系。
虽然社区型商业中心的赛道有广阔前景，但脱颖而出并非易事，需“精”、“美”、“细”，对投资拓展、建筑设计、业态规划和经营管理均提出了更高的要求，如同一切有价值的目标，前途是光明的，道路是曲折的，需要“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”的精神。
本文在界定购物中心分类的基础上，重点探讨社区型购物中心的发展机遇和产品特征。
商业分级的市场格局
经济的发展带来生活方式的转变，购物中心商业走在城市发展的最前沿，越来越强调个性化、体验性，不同的购物中心有着不同的资源禀赋、运营策略、个性特征，总体来说，根据所处位置和功能定位的不同，购物中心可以划分为几个大类：
美国购物中心发展经过了较长时间的市场发展周期，商业地产发展成熟，已经进入稳定期，对购物中心的分类和研究具有借鉴意义。根据美国购物中心协会ICSC的分类，购物中心分为城市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心、生活方式型购物中心、主题娱乐中心、能量中心、折扣中心和工厂直销中心八大类。
这其中，生活方式型购物中心和主题娱乐中心都是面向特定的客户消费群体，位于诸如高收入人群居住区等位置，是当地的休闲公园、娱乐中心，平均租赁面积约3万平方米。能量中心是专门品类的购物场所，强调高质低价和个人效率，以购物功能为主，一般位于新区、交通主干道或高速路口。折扣中心和工厂直销中心采取特定的经营模式，以出售打折及工厂直销商品为主。
而更具有普适性的分类：城市型、区域型和社区型的分类维度主要是位置和购物中心规模，城市型购物中心辐射范围覆盖全市，平均租赁面积达到9.5万平方米，是购物餐饮娱乐的一站式消费中心。区域型购物中心是城市中一个区域的商业中心，平均租赁面积5.5万平方米。而社区型的购物中心一般位于城市或者郊区的居民聚集区，平均租赁面积1.8万平方米，提供提供综合或品类商品及生活服务，包括超市、药店、百货、专卖店等，以提供便捷商品和服务业态为主。
对ICSC的数据进行统计分析发现，在总量约1.5万个购物中心商业项目中，社区型购物中心近万家，在4亿多平方米的购物中心总租赁面积中占比 ，达44.4%。这说明在商业发展成熟的市场，服务于最广大人民、满足城市居民生活需求的社区型购物中心是最主流的产品。
以美国 的商业不动产商西蒙集团的产品线为例，上世纪60年代其开出的 个购物中心Bloomingdale即是社区型购物中心，社区生活中心产品线也是西蒙集团形成的 个的商业项目产品线。
在上世纪90年代在纽交所上市前后，西蒙集团进行并购处置、战略合作，优化产品线，形成了社区生活中心（居民聚居区）、区域型购物中心（城市近郊及城区）、奥特莱斯（城市远郊）和大都会购物中心（城区市级商圈）四条产品线，社区生活中心产品线经过多年的自建自营和不断的优化发展，提供质优价廉的货物和服务，一般都有超市作为主力店，生活服务类业态占比高，如银行、药店、美容店、杂货店等，从建筑形态上来看，初期多为开放式购物广场，后期室内盒子式建筑和室外街区型商业两种形式并存发展。
结合美国和日本的购物中心体量和辐射范围分析，一般来说，社区型购物中心主要服务于周边1.5km-3km范围内的人口，商业建筑面积在5万平方米以下。
根据赢商网发布的数据，至年底，国内3万平方米以上的购物中心数量约家，建筑面积达4.4亿平方米。总体看来，购物中心仍然有增量的市场空间，但是存量规模增速逐年下降，购物中心发展进入平稳期。
而且，我国区域发展不平衡，各级别城市差异显著，从高级别城市到低级别城市，消费市场规模、消费力、市区人口等影响商业发展的关键指标逐级递减。目前，一二线城市以及较为发达的三线城市基本都形成了城市商圈、区域商圈和社区商圈的商业分级分类发展格局，已经形成了多层次多类型的商业构成。而一些市区人口和经济总量不高的三线城市和四线城市，城区规模较小，并不需要巨无霸式的购物中心，一个3万-5万平方米的购物中心，亦能够辐射全市，为所有城市居民服务。
统计分析3万平方米以上的购物中心，平均每个四线城市商业面积仅有12万平方米，且仅有1.8个3万平方米以上的商业项目。由此可见，未来作为蓝海市场的社区型商业中心的主要机会，仍然在经济相对发达、人口总量较多的一二线城市和较发达的三线城市。
对于项目众多的商业不动产企业而言，划分产品线是项目数量达到一定程度后自然而然会有的思路。鉴于现阶段我国商业地产市场上，小体量购物中心有着比大中型购物中心更大的市场发展空间和拓展机遇，一些知名的商业不动产企业积极布局社区型商业中心产品线，例如印力集团布局了印象城MEGA作为城市型商业中心，印象城系列作为区域型商业中心，规模更小的印象汇主要面向社区家庭型客户，印象里则是住宅配套商业。万科各个区域公司亦探索发展了多个万科里、万科生活广场产品作为社区型商业中心产品线。其余如世茂商业的世茂52+、合生创展的合生生活天地、合生新天地等产品都是着眼于周边3公里甚至1.5公里以内的核心客群。
社区型商业中心的特征
社区商业中心是城市各生活社区片区基础生活消费的中心，承担起周边居民生活基础配套的功能，服务半径主要是3公里以内甚至是1.5公里内的核心客群，满足周边居民高频的日常综合消费需求，也满足消费品质升级的需求。社区型商业中心是“社区社交生活中心”，突出生活化、社交性、体验感，强化服务性功能，一般集中布局，做所在片区的生活中心、亲子中心、运动中心和健康中心。
1.高频与品质的客户需求
社区型商业中心，是“家的延伸”，年，我国城镇居民人均住房建筑面积40平方米，而居民在家庭生活中的部分升级需求需要更大的载体，社区型商业中心就可以作为社区公园、社区客厅、社区餐厅，承载公共服务和社交生活等功能。从这个角度上说，社区型商业中心不仅是一个商业场所，还是服务于社区、服务于社会的重要节点。
业态功能布局搭配上，主要是满足客户三大类需求：便捷生活、发展成长和社交体验。
社区型商业中心首先承接客户便捷生活的需求，吸引高频消费，一般来说，承担此类需求的有生鲜超市、儿童零售、生活服务如洗衣皮具护理、宠物服务、便利店、快餐简餐、面包烘焙等细分业态品类。
其中，生鲜超市是一个可以拥抱新零售的重点业态，线上线下无缝融合，线上高效响应组织货品分发，线下高效运用有效空间，一般来说，新零售生鲜超市面积在-平方米之间即可， 也不超过平方米，在相对小型的店铺中，就要用更少的SKU满足消费者需求，秉承精品化的选品策略。
事实上，超市商家重点发展的产品线正适合布局在社区型商业中心中，例如盒马mini、永辉mini等，永辉mini面积在平方米左右，定位“家门口的永辉”。另外，生活市集亦是一个可以满足客户品质生活和便捷消费需求的重点业态，生活市集网罗文创产品、怀旧国潮、手工艺品、家居用品、饰品等物件，经营形式相对灵活，安排得当，经营合理，可以持续保持新鲜感，提升可逛性，将客群更频繁得吸引来，而且，市集的形式也能有效提升商业项目的坪效，从而提升单位租金产出。
社区型商业中心深度服务于周边居民，需要承接客户及其子女发展成长的诉求，主要是儿童成长、自我完善和强身健体，满足其自我提升的心理。值得重点
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