业委会成立难有望破题

本文转自：法治时报

海南住宅小区社会治理全景调查系列报道①海口试行业主决策电子投票规则逾半年，80个小区申请使用

业委会成立难有望破题

　　■本报记者田春宇*君

　　开篇语：

　　基层社会治理是国家治理的基石，住宅小区作为现代城市社区不可或缺的部分，是推进社会治理现代化的基本单元和重要抓手。多年以来，我省在住宅小区管理方面做过很多工作和尝试，取得一定成效。然而，物业服务差、业委会成立难、小区更换物业难、共有产权收益去向不明或被挤占挪用等问题引发的矛盾冲突仍有发生，小区社会治理工作依然任重道远。

　　日前，海口市委组织部、市住建局等四部门联合印发《关于加强社区物业*建联建提升基层治理水平的十条措施（试行）》，积极构建社区*组织牵头，社区居民委员会、物业企业、业主委员会以及社会各方力量共同参与的“1+3+x”多方协调运行机制。这是海口市在基层社会治理上进行的又一次新探索。

　　本报今起推出系列报道，结合省委*法委关于海南省社会治理研究课题组的研究报告开展全景调查，深挖小区社会治理现状及问题背后深层次的原因，联动*府部门、协会组织以及行业专家，共同把脉，为住宅小区社会治理寻找“良方”。

　　“我们业委会接管小区不到半年，公共收益已经超80万元了！”这个秋天对海口帝景海岸小区业委会来说是丰收的季节。在业主代表的努力下，小区业委会成立事宜经过7年马拉松式的“长跑”，终于有了结果。五一前夕，小区业委会正式挂牌，拿回被用作商业停车场的80余个停车位的使用权、收回多平方米公共用房开放为业主休闲区、改善儿童娱乐设施、建立小区储备小金库……有了业委会，小区居民的幸福指数节节攀升。

　　长期以来，业主与物业之间的矛盾成为小区社会治理中的焦点问题，各方多寄希望于业委会的成立解决这些问题。然而，由于各种主客观原因，多年来，海口部分小区业委会成立难问题，依然是小区社会治理很难突破的“顽疾”。

　　可喜的是，近年来，随着法规制度的不断完善及*委*府推动、指导力度的加大，业委会成立难的情况有所缓解。今年2月底，海口试行业主决策电子投票规则，被看成是小区社会治理中破局的“助推器”。

　　调查：

　　小区人难找人心散

　　组织业主选举耗时费力

　　位于海口红城湖路的某小区房龄近30年，是典型的老旧小区。小区内部破败、脏乱，设施陈旧，日常的物业服务质量无法保障，令诸多业主不满。

　　从事救援工作的业主熊先生在发现小区多处安全隐患后，曾于年决定牵头组织成立业主委员会，希望能行使业主权力，督促物业部门整改安全隐患。“我们10个人要动员近户业主，我们挨家挨户动员， 现场投票环节就差20多户业主的参与，业委会筹备工作宣告失败。”熊先生说，那次业委会成立组织工作在小区里“昙花一现”，此后小区管理继续处于放任自流的状态，直接导致小区再遇到老旧小区改造这样的大事时，业主方面无人监督，改造工程的质量和进度也不是很明朗。

　　“不少业主不住在小区，关键时刻就会出现人心太散、不团结，无法集中力量办大事的情况。”筹备业委会时，东方某“候鸟型”小区的业主杨德范也有这种感受。

　　杨德范住在小区6年，原本想从寒冷东北到温暖海南安享晚年，却不承想，因小区管理混乱，退休生活变得一地鸡毛。

　　小区交付近10年，但是房产证问题至今未完全解决、新来物业公司因无合同约束服务跟不上、小区收支明细不公开、小区原有的活动场所消失了……提起困扰自己的小区管理问题，杨德范滔滔不绝地向记者列举了一大堆。

　　为解决问题，杨德范与多位业主商议，把希望寄托在成立业委会上。

　　杨德范所在小区业主户数超过户，大都是外地来海南过冬的“候鸟型”业主，杨德范等业主代表只能选择春节前后的“候鸟季”，在小区发起成立业委会的倡议。然而，这次业委会成立事宜“流产”了。今年2月底，小区第二次启动成立业委会筹备工作，未料有业主代表的资料被人泄露。如此一来，业委会的成立在筹备阶段就再次宣告失败。

　　“我们太难了，如果要再次组织筹备成立业委会，又要多动员多户业主，哎……”杨德范发出一声长叹，透露着力不从心。他介绍，年11月，新修订的《海南经济特区物业管理条例》出台，参与表决业主人数比例上调，从原来的一半增加至三分之二，这对人口基数庞大的“候鸟型”小区来说，成立业委会的路，无疑将更加艰难。

　　现状：

　　海口两年增加48个小区业委会

　　全省小区业委会成立比率不足15%

　　小区业委会成立被称为“老大难”。根据省业主委员会协会统计的数据显示，自从年9月海口市业委会协会成立以后，在有关部门与两级协会的推动下，海口的小区业委会数量开始出现明显增长，截至年年底，从年的个增至个。然而，此后至年底，这组数据基本变化不大，2年来仅增加48个小区业委会。

　　在省委*法委课题组研究的重点课题《海南自贸港住宅小区社会治理实践研究与多元创新》中，也呈现了这组数据。作为课题主笔，海南省委*法委综治督导和基层社会治理室主任颜冬秋针对海南小区社会治理存在的问题曾展开大量调研。

　　他认为，海南物业小区物业管理水平平均偏低，物业管理领域各类深层次问题突出，比如业主与物业企业主体关系的错位。“物业企业作为管理者，业主是被管理者，这种关系成为小区治理状况恶化的根源。”颜冬秋说，业委会是代表小区业主权益的基层群众组织，小区社会治理离不开业委会的全程参与，然而，海南当前小区业委会成立比率13.4%，远远低于上海市97%的比率。

　　“物业条例规定小区首次业主大会筹备组组长由*府代表担当，但在实际操作中，基层工作人员往往精力有限，无暇顾及，多为小区志愿者自行筹备推动，遇到各方利益的阻挠者，毫无办法。”他提出，小区业主个体分散是事实，但业委会难成立的根源，还是主要在于缺乏*府部门的强有力支持。

　　破题：

　　电子投票规则出台缓解难题

　　半年多69个小区完成业委会选举

　　那么，这样的“老大难”问题当真无解吗？

　　实际上，海口作为省会城市，有关部门一直在探索从制度层面解决业委会成立和运转的难题，其中，效果最为明显的莫过于今年2月底，海口市住建局试点推出的《海口市业主决策电子投票规则（试行）》。

　　有了投票系统平台，需业主提供自己身份信息及住房信息资料、现场投票等业主认为繁琐的流程全部简化。只要业主 　　海口帝景海岸小区成为 受益的一批。

　　李翔自从入住新家——帝景海岸，看到小区80余个停车位被物业划为商业停车使用，看到充电桩荒废无法使用，休闲会所成为商业餐厅，多平方米公共用地被“封”无法使用，便决定联动小区志愿者业主，组成“先锋小队”，积极推动业委会的成立，想要夺回业主应有的权益，但苦于小区“候鸟”业主多，搜集资料、现场投票都变得举步维艰。

　　直到投票系统平台的推出，让他们看到了希望。

　　“别看厚厚的这么一大袋子，但实际上只是20个业主的资料，但这却是我们志愿者们耗时40天的成果，可以看出成立业委会的难。”李翔拿出 次发起业委会选举时遗留下的“保密资料”说。

　　李翔认为此次海口市试行的业主决策电子投票规则可谓对症下药，正中下怀，“街道办领导做筹备组组长，还能协助筹备小组成员去调取必要的业主信息，不用再挨家挨户收集业主资料。一下子就改变了原来‘黑瞎子过河’的尴尬。”李翔所在小区仅用15天时间便完成了此次投票工作，整个业委会投票选举工作仅用了一个多月的时间。

　　“我中途曾经想放弃，因为申请投票的期限过去了一半，投票人数依然不多。但线上投票的优势很快凸显，*府部门支持，提供了未投票业主的房号，于是我们志愿者业主一周内线下线上开展了三次集中、针对性地动员，效果立竿见影。”闻凤林所在的海口绿地森林小区也在 时间申请启用电子投票平台，仅用15天的时间推动余名业主参与了业委会选举的投票工作，这距离筹备组申请的20天投票时间还剩5天。

　　新办法解决老问题，成效初显。受益的，不仅仅是帝景海岸小区和绿地森林小区。

　　据海口市住房和城乡建设局统计显示，《海口市业主决策电子投票规则（试行）》实施以来，海口已有80个小区申请使用电子投票系统参与小区公共决策事务，其中69个小区利用电子投票系统顺利完成了业主委员会投票选举工作。

　　“虽然还在试行阶段，但申请使用电子投票系统的小区数量在不断增加。”看到小区成立业委会的热潮再次涌起，海口市住房和城乡建设局物业管理科有关负责人很欣喜，他希望随着业委会对物业服务管理的监督加强，能更好地改善业主与物业的紧张关系，减少因物业服务管理不到位而频发的小区治理矛盾。