“迈点年度研报”第8弹（完结篇），整个年度策划一共8篇文章、1个视频，多张海报，百余社群推广露出，在业界引起不小反响。各位行业大咖纷纷表示，感觉迈点今年要有“大动作”。其实迈点一直有“大动作”，这么多年来深耕行业，从酒店，到公寓，到办公，再到文旅（景区）、商超综合体，整个商业空间都是迈点的努力方向。
根据这次的年度研报，个人也吸收和汇总了各方资料，从个人角度，来聊聊年代，在整个商业空间领域，究竟会出现哪些小风口，做一个盘点和预测，观点不一定正确，见仁见智，有无价值，仅供参考。
01
酒店篇
#酒店的新品牌推出大年#
去年开始，各大国际酒店如万豪、洲际、希尔顿、雅高，不断推出酒店新品牌；国内的锦江、华住、首旅如家亦是如此。
年2月，希尔顿推出新品牌SigniaHilton，这是希尔顿的第17个品牌，该品牌专注于高端会议和活动，强调会议空间、科技、餐饮和设计，定位介于奢华品牌CONRAD（康莱德）和旗舰品牌HILTON（希尔顿）之间；年1月，希尔顿又推出第18个品牌Tempo，这一品牌是针对现代游客的可负担生活方式酒店。
相信进入年代，国际国内大型酒店集团会有更多的新酒店品牌出现，大多应集中在生活方式、度假、奢华这些门类，酒店从过去“宿”的功能向“度假生活”功能推进，很多旧的品牌将被新品牌取代，因此后面的一系列设计和商业模式，都会随之改变，这里面的机遇自然多多。
#经济连锁酒店的县城机会#
除了4亿中产阶级，中国还有10亿大众市场人群，我们在“宿”的功能上有太多的提升空间，连锁化就有一个很大的提升空间。华住创始人季琦在《华住世界大会》上分享中表示，中国酒店市场很大，有81万家酒店，万间客房。但是美国酒店平均客房数量是93间，中国酒店平均客房数却只有25间，单间收入只有98元，房量大于40间的有效供给只有10万家，只占酒店数的12%；而连锁化率大大低于美国的70%，欧洲的39%。
所以季琦说，中国有多个县城，华住下一步计划就是把汉庭开到中国的每一个县城去。当然，正因为如此，我们必须发现，中国县城2亿多的“小镇青年”，他们的住宿需求也是多样化的，除了连锁化，其他生活方式品牌酒店、中档，甚至国际国内高端酒店在县城也有机会。
#酒店业开启新的一轮设计未来#
随着审美的升级以及更合理契合人性的利用坪效，酒店正在逐步变成一个美学“综合体”。雅高副总裁DamienPerrot在接受媒体采访表示，在室外设计方面，首先是建筑，需要确保内部和外部之间的连续性；在室内设计方面，也可满足附近居民的需求。例如，雅高的大堂里有更放松、更安静的区域，也有更忙碌、更社交的区域，所以无论你的心情如何，和谁在一起，你都会喜欢待在那里。客人可以完成一些工作，和朋友一起喝酒，或者参加商务会议。雅高的目标是创造出人们在其他地方找不到的东西。对于一个好的设计师来说，美学只是工作的20%。其余的是想象人们今天和明天将如何生活的能力。 的设计师会去分析和思考人们的喜好、动机、梦想和需求。在此之后，设计使团队(如餐饮、接待和预订)能够满足客户的期望，并支持品牌的表现和实现目标的能力。
雅高的设计理念应该是年代各类型酒店品牌的设计方向，建筑审美力的提高，室内设计的贴合人性以及在地文化的融入等。这块的改变，不但是机遇，也是责任，酒店行业处于设计未来的前沿，酒店和酒店品牌有责任承担风险，创新和发展他们的设计方法，从而进一步推动行业乃至世界的发展。
#地产商的酒店版图#
地产商从来都是重仓酒店的，一方面是因为他们自持很多物业，在地产进入多元化发展的趋势下，酒店是有稳定现金流的好的投资项目，另外一方面，他们自持物业，可以有更多的选择。
世茂酒店近日宣布，作为行业先行者，世茂酒店将继续扩展版图布局。今年，多家各具特色的世茂酒店即将登场，包括世茂旗下 单体酒店及酒店群――香港东涌世茂喜来登香港东涌世茂福朋喜来登酒店；世茂旗下首家度假酒店、全国首家舟行秘境酒店以及第二家凡象品牌酒店――武汉江滩世茂凡象酒店等。
绿地集团今年也宣布将联手三家海外大型开发商（泰国暹罗地产、新加坡德伟地产集团、BNR亚洲），以“轻资产”管理输出模式，加速自营酒店品牌全球拓展。
前段时间，碧桂园发布两大全新主力品牌“凤悦”（中高端商务会议酒店）及“凤悦轻尚”（中端酒店）。新品牌将聚焦三四线城市，向中产及新生代消费者提供更具有针对性、更多元化的产品及服务，以满足不同消费群体的旅居需求。
作为坐拥多万方的万达，原本的五星级酒店不需要在外部找物业，直接以配套设施的形式存在于万达广场中。不过随着中端酒店品牌美华的推出，万达也开始在外部寻找物业。
种种迹象表明，今年的地产商的酒店版图还会扩张，当然地产商做酒店，危险和机遇并存，曾经从万达手里收购酒店的富力，营业状态并不理想。年代，就看各地产商的各自布局和运营能力了。
#酒店数据分析服务商的春天#
去年下半年，CoStar集团与STR签署收购协议,房地产数据分析集团CoStar将以4.5亿美元的价格收购酒店业数据分析服务商SmithTravelResearch（STR），此次收购涵盖STR的所有投资组合。两家公司的合并将能够为投资商、租赁商和服务供应商提供全新的工具，便于在发展、融资、估值和销售酒店物业方面的应用。
紧接着，万科物业与戴德梁行签约，成立合资公司联合打造商业物业及设施管理龙头服务商。
公开资料显示，万科物业是中国 的物业服务公司,连续十年蝉联中国物业行业百强 。戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,遍布全球70多个国家。
近些年，商业空间各个分支领域对行业数据越来越重视，以迈点为例，就是基于以酒店为主的数据媒体，迈点研究院每一年研发出版众多的酒店数据报告，为行业提供权威数据和监测品牌MBI指数排名。未来越来越多的商业空间产业需要数据基因、咨询服务，这是商业投资决策的重要前瞻性参考，大数据不仅仅停留在概念阶段，而是落实到更多的实践、运营和垂直产业中，“化数为据”服务商的春天也将到来。
02
公寓篇
#公寓的垂直细分机会#
一边是青客、蛋壳赴美上市，一边是上海寓见、南京乐伽接连爆雷，热度退去的长租公寓，正逐渐走向分化。未来十年，95后00后将成为租赁需求助力，人数达到万。年代，公寓垂直细分会更加明显。
比如魔方9号楼，是蓝领公寓这一新领域中的佼佼者。自年正式宣布成立以来，9号楼公寓一直采取直接衔接企业的2B模式，已服务企业客户数千家，为超过,名企业员工提供居住服务。其中酒店餐饮类企业占比约50％，包括洲际、凯悦、万豪、喜来登、瑰丽等国际知名酒店集团。另外，越来越多的高新制造业、互联网、物流、医疗、教育类企业也逐渐与9号楼缔结长期合作关系，其中不乏华为、京东、、顺丰、德邦、学而思等行业龙头品牌企业。
蓝领群体基数庞大，市场潜力巨大，年第三大产业就业人口达到.8万人。垂直人群长租公寓发展机会多多，现在公寓市场甚至出现女性公寓，教师公寓、园区订制公寓等等。另外，租赁需求越来越多元化，除了长租公寓市场，短租也是未来的发展机会，主要有校外租房，家庭陪读，季节性迁居，出差型旅居，家庭装修过渡居住等等。
#富租背后的新商业模式#
随着“85后”“90后”逐渐成为租赁市场主力，“房子是租来的，生活不是”成为了租赁市场的主流理念，“富租”成为一大趋势。新一代的租客对租房的品质要求更高，而租金的敏感度相对较低。越来越多的年轻租客更加追求方便、安全、舒适、环保、智能的个性化、品质化的租住生活，租赁市场的消费升级需求已经逐渐成为业内共识。
当然，“富租”不代表这个行业可以继续追求规模疯狂时期的“割韭菜”，去年下半年以来，由于强监管*策的陆续出台，很多长租公寓租金开始回归理性。单一靠收租金发展已经支撑不了长租公寓发展，这好比书店并不能仅仅靠卖书盈利一个道理，接下来就要考验运营能力，既然“富租”是趋势，是生活，那么围绕租户生活所有的痛点需求，都应该是长租公寓运营商需要研究的新商业模式，这块的蛋糕刚刚才咬了一小口。
03
办公篇
#WeWork关店调整背后的中国企业捡漏#
WeWork去年遭遇滑铁卢，并不代表这个行业没有机会。共享办公只是走的快了点，现在要停下来休整休整。虽然WeWork处在风口浪尖，但是国内的头部和中部共享办公企业，并没有活得太差。不过，全国共享办公的扩张力度开始趋缓，下一步要考虑如何精细运营。
我们可以发现，如今靠巨额亏损换取快速扩张的公司，可能以后会比较难获得投资人的青睐，这个时代已经过去了。国际巨头正在调整的时候，国内的头中部企业反而有更好的机遇，毕竟本土企业更了解本土的物业和企业，比如氪空间，从拼规模转向企业定制灵活办公模式，开始盈利。
#从写字楼口中抢食吃#
北京、上海、深圳这三个一线城市去年写字楼市场状况较为相似，在供应大幅增加、经济放缓、需求疲弱的背景下，空置率均创新高。其中，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率 ，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创年以来 水平。
写字楼空置率高，并不代表共享办公没有机会，相比于写字楼的高租金，共享办公更加灵活，除了服务各种中小企业，一些大型企业由于节约成本，加上年轻员工越来越多，也开始青睐选择共享办公。
应该说，年是近10年以来 挑战的一年。面对经济放缓、需求放缓及市场供应高峰的到来，大部分业主主动调整租赁策略，租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调。除此之外，年，由于中美贸易关系趋于缓和等因素，整个企业市场可能会逐步回暖，这也是共享办公的一个好机遇。
#女性共享办公、自习室的新思路#
专为女性而设的共享办公品牌TheWing近4年来扩张迅速，如今已将业务发展至全美多个城市。从会员到工作人员、创始人甚至投资人，TheWing几乎全部由女性构成。空间定期举办讲座和电影放映等活动，且设有美容区和母乳喂养室。此外，品牌还首次推出了内部咖啡馆，且吧台内出售的面包、奶酪、啤酒等食物均来自创始人为女性的品牌，装饰艺术品也交由女性艺术家创作。TheWing试图提供一个完全以女性为中心、且面面俱到的共享空间。比如纽约Soho区的空间还于年初推出了TheLittleWing的区域，鼓励会员们将孩子带到办公场所来，为儿童保育问题提供解决方案。
此外，去年下半年开始持续火爆的“付费自习室”被认为是ToC的共享办公模式，尽管商业模式还不是特别成熟，但是让人看到办公更垂直细分的可能。这块对共享办公品牌方来说，值得去深入研究。
04
文旅篇
#景区需要更多的民宿群和酒店品牌#
文旅融合，景区开始升级，其中必不可少的承载就是民宿和酒店。以莫干山来说，长三角一体化上升为国家战略，为民宿发展提供了新机遇。现在的景区综合体已经不再满足于一家民宿，而是报团取暖，塑造民宿集群。
在由观光走向度假，由门票经济升级为复合应收的景区提升过程中，发展具有替补业态空白、提升住宿能力和自带IP流量的民宿逐步成为景区发展共识。比如，年*山投资开发了自有品牌民宿；*果树将民宿的招商引资作为主要工作。
年，开发建设自有民宿产品，带动周边民宿提升品质将成为国内高等级景区尤其是5A景区和国家旅游度假区的普遍行动。同样，酒店、特色小镇、田园综合体等同样拥有如此这样的机遇。
# 批星级民宿面世#
在文化和旅游部的带动下，依据标准对民宿进行等级评定已经成为各地各级文化旅游部门的普遍共识和一致行动。年，行业瞩目的 批星级民宿应该会面世。而在此之前，上海市已经依据地方标准评定了该市历史上 批星级民宿。在以等级评定为引领的民宿品质发展过程中，以业态创新为支撑的品类认证也会在年大行其道。研学民宿、艺术民宿、亲子民宿、宠物民宿、康养民宿等由细分市场和新兴需求引导产生的全新民宿业态将批量涌现。
曾经作为情怀代表产物的民宿，如今已经进入洗牌期，下一步就是更 化的定位，星级评定更多的可能是在硬件上的标准化，学习酒店的优势，这轮风潮背后一些民宿自然会被淘汰，未来的民宿跟人一样，是需要有人生观和世界观的，民宿的调子显得尤为重要，调子是性格，可以高一点，也可以低一点，但一定是要良性的；民宿的定位好比世界观，定位是你在行业环境中的位置，你所在地方有着什么样的土壤，找到你在环境中能够扮演的角色。从这点来说，硬件的标准化往往给有软件文化输出的民宿主带来更好的发展空间。
#中高端度假村项目的供给空白#
复星旅文旗下度假村品牌ClubMed（地中海俱乐部）最近这两年很火，自年被复星收购后，ClubMed致力于不断开设新度假村。五年间，ClubMed在全球已新开了13家度假村，其中五家为滑雪度假村。
在国内，国外的旅游方式也正在和中国的相融合，北京远郊的度假村项目，主要面对周边游度假人群。北京的周边游市场中，与ClubMed同等中高端价位、同等定位的旅游产品并不多。目前，一线城市周边度假需求确实相对旺盛，而北京周边的度假项目又更多地偏向观光性，或者功能相对单一，除了景区外，主要是农家乐、民宿、农庄等，模式都需要进行再升级，所以ClubMed在一定程度上还是填补了供给空白，将刺激相关企业加速布局这一市场。
ClubMed在北京的成功，也势必会影响到其它城市。因为周边游确实是不少家庭的刚需，但目前无论从总体设计和规划，还是从娱乐、竞技、餐饮、住宿、商业配套等方面，仍然处于低配状态，中高端度假村项目会成为受人追捧的热门旅游产品。
#体验式度假和单身游的新人类市场#
越来越小众的旅游方式将出现。年代的“体验式度假”主要适合“新人类”（即保留好奇心和冒险性的那群人），包括洞察力、记忆力、知识、目的和及时性，所有这些都可以渗透到各个层次和类型的旅行中。随着旅行者利用自然、文化和社交活动与内在自我联系，并促进生活质的改变，旅行不会只着眼于何处，而是为什么。例如“在一个国家14天的逃生旅行，可帮助这个家庭重新让家庭成员产生化学反应，并且令人上瘾”，这些量身定制的旅程包括挑战、难题和神秘遭遇，将旅行变成一场游戏。向游客提供一种体验不同文化的度假也是另一种吸引人们的“体验式度假”。老挝安缦塔迦度假酒店在老挝的琅勃拉邦成立了佛教学习中心，旨在向客人介绍佛教原理。客人可以从方丈那里接受私人的每日教导，或者可以在日出时目睹僧侣接受游客布施。
同样，单身游也成为年轻人创造无限可能的一种旅游方式，从过去的走马观花的观光游，到深度体验游，再到体验式度假，市场需要更非标的旅游产品吸引客群。
#未来10年中国或成为 入境游市场#
与高速发展的旅游业相对的，是在经济贡献、国家排名方面均不容乐观的中国入境游。在世界主要的经济体中，中国的入境旅游对GDP贡献率 ，一般国家在1%~3%左右，而中国仅为0.3%。
不过，面对入境游的诸多问题，*府在持续出台提振入境旅游发展的相关*策。明确提出要完善入境旅游环境，统一入境旅游宣传推介平台，提供多语种服务，完善入境旅游移动支付解决方案等内容。研究表明，至十年中，全球范围内旅游经济增长最快的10个城市有一半在中国，10个 的旅游城市中6个在亚洲，其中上海和北京进入前三。世界旅游及旅行业理事会（WTTC）预计，未来10年内中国将成为世界上 的入境游市场。
#城市康养品牌的布局机会#
中国老年人口技术庞大，占全球 ，截止至年，60岁以上人口已经超过2.5亿，占总人口的17.9%。未来的10年，老龄化情况会更加严重，所以康养或者医养产业一定是蓝海一片。以广西为例，广西将启动建设南宁万有国际旅游度假区等30个投资超50亿元的康养旅游项目，把大健康旅游产业培育成为战略性支柱产业和新兴产业。
不过，相对于地产思维的康养模式，很多康养旅游项目未来可能叫好不叫座，高端养老人群受众毕竟有限。城市康养布局似乎还停留在“散兵游勇”状态，年代，城市或者社区康养不仅仅只有养老院，像长租公寓、共享办公这样的品牌康养企业会逐步出现。
05
商业篇
# 一公里的物流产业市场#
电子商务企业及传统零售商正在上演“ 一公里“交付竞赛，他们皆亟需以更快速度将其产品提供给消费者。这一态势将转化为新的需求――企业需重构供应链，转向全渠道分销模式，并升级物流仓储空间以提高效率――这将有助于推动全球物流地产建设规模达到更高水平。
以万科为例，万科于年牵头发起财团，完成了对全球 的物流企业普洛斯的私有化，万科以21.4%的投资比例成为普洛斯的 大股东。彼时，普洛斯在中国有超过5万平米的物流地产面积，伴随着品牌零售业和B2C电商的持续发展，各类高标准仓储，以及定制化的仓储服务将是一个很大的市场。
#会展市场背后的巨大商机#
去年11月底，融创以.69亿收购环球世纪及时代环球，坊间认为，孙宏斌更看中的是其背后的”会展市场“，通过会展+地产，或会展+文旅+地产等模式，形成一个地产全产业链大闭环。
根据商务部发布的《中国展览业发展统计分析报告〔〕》（简称《报告》）提到，中国展览业规模继续稳居全球首位。年在专业展览场馆举办的各类展览会共场。另据中国国际贸易促进委员会发布的《中国展览经济发展报告》相关统计,在已采集到面积信息的展览中，年，中国境内举办经贸类展览个，同比增长3.5%；举办展览总面积为万平方米，同比增长4.6%。
可以想见，会展是一个牵引力和串联物，会展设施也渐趋走向会展综合体、会展集聚区等形态，展中带会，会中有展，会展与赛事、演艺、休闲、餐饮、交通、酒店等进行融合串联带动，“展+吃住行游购娱”这个链条的协同效应不难理解。“会展+旅游”具有天然的搭配和互促融合功能，对一个会展举办地来说，会展带来了跨产业、跨区域的信息流、资金流、物流和人流等。
#大物业时代#
随着碧桂园、佳兆业、新城控股、保利等物业公司上市，万科和戴德梁行成立合资公司，双方结为战略伙伴，以弥补万科在商企物业管理经验，以及全球化布局上的劣势，房企进入“大物业时代“。物业服务成为开发商的赚钱利器，万科更是把物业作为六个千亿级业务其中的一环。
进入大物业时代的房企，可以想象，凭借着独特的“大物业”发展模式，以及在住宅、商办、公共服务等领域的多轮驱动，独立登陆资本市场之后，房企物业将获得更强大的增长引擎。
#年房产的城市群和区域机会#
年，究竟能不能买房？这是很多人关心的问题。对于房企来说，未来地产版图布局同样需要他们”深思熟虑“，疯狂拿地，疯狂光盘的好日子已经不再有了。
房企布局要围绕核心城市群。机会最多的显然一是长三角城市群，二是珠三角城市群。长三角城市群，短期内（5年内）最有潜能的，是城区常住人口-万的城市；中期（5-10年）则是-万人口的城市。长三角一体化的进程，必将极大地填平城市群内部特大城市与特大城市之间那些中小城市的价值洼地。
珠三角城市群亦是如此。从楼市角度看，佛山、东莞、惠州为最值得期待的 增长极，珠海、中山等为第二增长极。广州、深圳的城区主要还是以旧改为主的存量市场。
对于投资置业来说，特大城市的人口红利，会促成未来的房价稳中有升，目前常驻人口有13个城市已超过0万，分别是上海、北京、广州、深圳、重庆、成都、杭州、武汉、东莞、天津、石家庄、西安、苏州，未来会有更多城市迈入特大城市。同样，度假、康养的新 线城市也可考虑，起点低，升值空间较大，比如贵阳、昆明。
来源:迈点网
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