伴随消费升级、经济高速发展，我国的房地产行业进入了平稳发展的深水期。自年住宅调控以来，原本聚焦房地产的传统地产开发商纷纷转战商业地产。
从抢滩入局商业地产伊始，到同质化竞争激烈、运营模式单一、供给过剩，商业地产不可避免的迎来了“存量时代”。
存量时代的来临，购物中心的“空置率”逐步攀升，成为了商业地产运营者跨不过去的难题。根据调查数据披露，年上半年全国19个一二线城市多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个；到下半年，购物中心调整频率加快，但整体出租情况却不理想，平均空置率环比涨幅近32.5%至11.77%。
更加棘手的并非空置率，而是在高空置率下依旧在高速增长的购物中心数量。据悉，因年疫情延迟开业项目叠加，预计年开业项目达到10年来峰值，至年，预计购物中心存量超过6亿平方米。
高存量、高空置率，商业地产迈进存量时代的难题不可小觑。加之经历了疫情的大考，在商业地产存量时代寻找新的破局之道变得尤为重要。
寻找答案时，我们不妨将目光回归到商业地产本身，商业地产的商业价值主要来源于后期运营，即“运营定生死”。回顾近年来商业地产发展的历程，也不难发现“运营为王”逐渐成为了深入人心的口号。
毫无疑问，运营成为了破局的核心路径。
术业有专攻，专业的事需要交给专业的团队来做。新的商机下，涌现出了不少 的商业管理团队。这些专门的商业运营团队，凭借自身 的运营实力斩获业主方青睐。
其中，港湾商业作为粤港湾控股在商业运营领域的核心组成，在商业地产面临存量难题时交上了一份漂亮的答卷。
#01
轻重资产的制霸之道
年，万达集团率先提出“轻资产”转型战略，提出要大规模轻资产、不再依赖地产销售业务，旗下各业务板块开始寻求品牌、管理输出，其中万达商管（年万达商业改名而得）的轻资产化最为彻底。
此后，越来越多的商业地产企业布局轻资产模式。近几年来，包括远洋地产、万科、保利地产在内的龙头企业都相继提出了往“轻资产”方向发展的战略转型口号。
在轻资产模式被提出前，制霸地产行业的是传统的重资产模式。重资产企业的明显特征是固定资产和存货比例较高。这些企业往往在厂房、设备、原材料等方面投入大量资金。
相较于重资产，轻资产企业与之对应固定资产和存货比例低。这些企业相对于比较专注于自己的核心业务，如品牌文化、技术研发和人力资源。在商业地产行业中，通俗理解便是不买地、只投资，管招商、做运营。
不论是轻资产还是重资产，都拥有不可比拟的优势。当敏捷的商人摸透了轻资产模式后，更加灵活的投资模式悄然出现，那就是“轻重资产结合”。在重度运营理念的支撑下，对轻资产项目输出筹开、运营、招商等细项服务内容进行管理。
通过轻重并举的模式，抢占商业地产行业制高点。
#02
产业+商业+新媒体
入局者提供开创性新思路
不久前，在由新商汇、新商网主办，首店早知道承办的新商网华东商业地产峰会暨“首店经济”发展论坛上，港湾商业凭借着深厚的商业运营实力和出众的表现，荣膺“年度商业地产金牌服务商”。
在这份荣誉实至名归的背后，不禁让人好奇港湾商业有什么制胜的秘诀？
港湾商业依托粤港湾控股集团大体量的商业储备用地，进行了前瞻性规划和多元化布局。其中值得一提的是在“轻重并举”的发展战略基础之上，港湾商业于年提出“产业+商业+新媒体”的轻资产运营模式。
根据公开的相关资料可知，“产业+商业+新媒体”的运营模式主张商业与产业通过跨界融合，并以新媒体为手段实现线上线下接轨，变革传统商业地产经营模式；以多业态组合的产业链，为商业吸引更多客流；通过多元生活方式营造，打造体验式经济；通过产业集群、全链条发展与商业的联动发展，实现空间交易，给商业带来更大赋能，达到“1+1+13”的效果。
对于一家专业的商业管理公司而言，商业运营始终是企业的命门。只是在商业的本质以外，结合其他手段或许更能实现商业的价值 化。
如今我们乘上了互联网的快车道，各种新媒体技术都在为原本单一的商业模式注入新的活力。在这之中，数字化转型势必是未来的发展趋势。
港湾商业凭借自身前瞻性的战略眼光，在“智慧引领未来，科技赋能生态”的战略指导下，积极打造数字化商业洞察引擎，促进线下商业与互联网经济的合作交流，引导线下商业借力互联网技术，在营销手段、支付方式、客流导入、消费数据分析等具体项目上革新尝试。
这样的尝试，不仅为消费者打造智能化和多元化的体验式商业综合体，同时还为商家和业主提供一个优质的商业平台，达到最终提升坪效的成果。
除此之外，体验式经济同样也在这个开创性运营模式的射程范围内。进入新消费时代之后，体验式经济大旗被高举。尤其是在新零售冲击下，传统线下零售转型发力，体验式场景消费成为了新的着力点。
就拿三大产品线之一的港湾天街而言，港湾商业的开发逻辑是以城市特色为起点，探寻当地人文风情，将地方人文景观和现代商业气氛融于一体，打造出一个既是体验性的购物场所，又能够感受当地文化的圣地。将体验和消费，都拿捏于股掌中。
#03
以品质铸品牌
轻资产导向下的新打法
从存量时代到后疫情时代，港湾商业在这样的至暗时刻下依然匍匐着向前，稳扎稳打。在这个过程中，港湾商业明确了“以品质铸品牌”的发展方向。
如果把发展战略和发展方向比做公司的框架，那么生命体的“灵*”和“血液”就该是企业打造的产品线。
根据经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，港湾商业利用丰富的品牌资源库，有效探寻差异化的项目定位，目前已形成港湾天街、港湾小镇、毅德家生活广场三大个性化商业产品线。
近年来，主题IP成为了商业地产企业加码的方向之一，更有的就将主题融入进了文旅商业中。通过对文旅主题IP的打造，实现消费与旅游同时发生的场景。
基于此，港湾商业三大产品线中的港湾天街和港湾小镇，二者定位的交叉点正是主题IP特色。
赣州港湾天街
赣州 网红IP情景式体验商业街
其中，港湾天街的定位是当地主题IP特色轻文旅商业街。以赣州港湾天街为例，这是港湾商业在赣州的商业首秀。它以赣州的城市特色为起点，探寻赣州市当地人文风情。项目建筑面积平方米，致力于将地方人文景观和现代商业气氛融于一体，汇集餐饮、娱乐、休闲、文化等业态，为消费者提供一个城市商业文化和市民生活的窗口。
建德港湾天街
（心安未来拾栖渡）
江南风情滨水商业街
港湾小镇的定位相较于港湾天街来说，略显多元，它是集文旅、康养、农业、高科技、金融等主题IP特色产业小镇。
绵阳云客天下
非遗文创+现代科技商业小镇
港湾小镇以产业为内核，以当地的自然和人文禀赋为依托，融合健康养生、休闲娱乐、特色住宿、特色餐饮、绿色住宅、文化体验、观光旅游、金融服务等业态，打造“一镇一世界”的可持续性产业新城。
三亚欧乐小镇
国际渔乡生活旅居目的地
在对主题IP商业进行发力的同时，港湾商业并没有忘记商业综合体的商业价值。三大产品线中的又一产品——毅德家生活广场，这是以专业卖场、购物中心、专业卖场+购物中心等多业态组合的大型综合商业体。“深入消费者的生活，才能够抓住消费者”，这个是亘古不变的商业真谛。
济宁毅德家生活广场
方综合性城市生活中心
梧州毅德家生活广场
梧州首屈一指的家居交易中心
毅德家生活广场以市场需求为导向，汇集家居、汽车、餐饮、娱乐等业态，为消费者创造集沉浸式购物、特色美食、休闲娱乐等消费体验为一体的城市生活中心。
结语
在对轻资产模式进行探索实践后，入局者们早已没有初见时的陌生，但是轻资产道路对于商业地产行业来说依旧任重而道远。对仍然处于存量时代的港湾商业来说，挑战和机遇始终存在。
作为入局者，港湾商业提供了自己开创性的新思路；作为专业的商业管理公司来说，港湾商业在之后的操盘道路上做出更亮眼的成绩，需要时间的考验，同时也期待时间给出满意的答案。
（本文来源于新商网）
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbzl/1163.html
